房地产估价师向我们走来

新房、旧房，大房、小房，买房、卖房，换房、租房……房产成为一种多样化的商品，其交易也日益频繁。换几个地方、搬几次家，将成为生活中的平常事。可怎么换房、怎么买房，这其中大有学问。有人把房产作为一种投资，越换越增值；有人却因为一个错误的决定，而损失惨重；有人不知行情，举棋不定。请个估价师作投资顾问，估算房产价值，也许能帮你拿个主意，——房地产估价师就这样慢慢地走入我们的生活。

中国房地产估价师学会秘书长柴强是我国第一个研究地价学的博士，在房地产估价理论和实践上都颇有研究。他形象地把估价师比成医生，说二者之间有不少相似之处：有统一的科学标准去诊断对象，但面对复杂的具体条件还有不同的应对技巧。一个经验丰富的估价师会像好的医生一样，综合考虑各方面因素，有自己的判断艺术，能游刃有余地得到准确结果，很少造成“事故”。而房地产作为一种特殊的商品，比其他商品有更复杂的内容，它在物质形态上包括了建筑结构、新旧程度、装修等，还具有不可移的地域性，同样的实物在不同的地段上价格不同。此外，还涉及到房产的权益归属问题，要考虑房产的所有权、使用权、有无产权纠纷等，才能确保估价的客观性，买卖的合法性，投资的增值性。

柴强说，消费者在换房、购房过程中考虑的因素很多，价格、地段、户型设计、房屋质量、开发商的实力和信誉、合法的手续……价格是其中最重要最敏感的因素。其实在任何一种买卖交易中，商品都需要衡量和确定其价格，但房地产更需要一种专业的估价，因为房地产具有独一无二性和价值量大的特点。如果相同的产品很多，可以直接比较，价格又普遍存在，就不需要专业估价。不同区位的房产价值相差很大，而且随着市场变化、周围交通和环境的变化还会引起房地产价值的变化。房地产作为居民支付的最大商品，价值量大，值得请人估价，也能承受得起相应的估价费用。

不断增加的人口和有限的土地是一对矛盾，从长远来说，土地不可增加，房产增值是必然的，但也不排除短期房价下跌的可能。柴强说，由于市场供给的变化和炒作泡沫的消失，房价也会根据市场状况下调的。比如，土地稀缺的日本，过去房价一直走高，高到了大家都不能接受的地步，但从1991年以后随其“泡沫经济”的破灭，地价和房价连续下降，“土地神话”被打破了。

我国住房制度改革逐渐深入，二手房将大量上市，消费者需要评估房产的机会增多，房地产估价师也将更有作为。房地产的地理位置不变，可其社会经济位置可以改变，城市规划、道路建设、周边环境会赋予房地产新的价值。亚运会带动了亚运村周边房地产的增值，一个中关村的概念带动了海淀区房地产市场的发展，未来奥运会也许可以成为新的房地产市场热点……消费者希望选择这些具有增值潜力的房产，这也是我国目前1．5万名房地产估价师要去面对、衡量的问题。